Единый информационно-справочный
центр ренты в Москве
(495) 363-8120

Меню

Договора ренты и пожизненного содержания

Договора ренты являются новеллой ныне действующего Гражданского кодекса РФ. До 1996 года, в ГК РСФСР 1964 года, были предусмотрены договора купли-продажи жилого дома с пожизненным содержанием. То есть это были рассроченные договора с условием. В новом Кодексе впервые были представлены все виды ренты, а именно: постоянная рента, пожизненная рента и разновидность пожизненной ренты – пожизненное содержание с иждивением. Было дано и четкое определение ренты: рента – это правоотношения сторон, при которых одна сторона (рентополучатель) платно или бесплатно передает другой стороне (рентоплательщику) свое имущество в обмен на получение ренты, а именно гарантированного рассроченного дохода в денежной сумме либо предоставления платежей в натуральной форме или в виде ухода, работы, услуг, оплаты ритуальных услуг. Особенностью этих договоров является неопределенность срока действия и высокий риск досрочного прекращения этого договора при нарушении рентоплательщиком своих обязательств. В законе прямо предусматривается (как защита интересов рентополучателя) возможность отмены договора по инициативе рентополучателя в случае существенного нарушения рентоплательщиком своих обязательств.

В связи с высокой степенью риска досрочного прекращения этого договора (имущество возвращается рентополучателю, а рентоплательщик не вправе требовать возмещения потраченного на выплату по рентным платежам), необходимо глубокое понимание природы и существа этих договоров, чтобы при наступлении негативных последствий не жалеть о заключении договора ренты. Большинство заключающих договор ренты исходит из соображений выгоды (со стороны рентоплательщика) и острой необходимости (со стороны рентополучателя), так как рентополучателями, как правило, являются одинокие или одинокопроживающие нетрудоспособные по возрасту или болезни граждане, которые, являясь собственником какой-либо жилой недвижимости, ничего, кроме этой жилплощади, предложить не могут, но продать эту недвижимость они также не могут, так как иного места жительства у них нет и, боясь оказаться бездомными, они либо влачат нищенское существование, либо заключают договора пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением, которые гарантируют им право проживания и возможность получать гарантированный доход и уход. То есть для многих пожилых граждан договор ренты (его разные виды) – это единственная возможность достойно прожить оставшиеся дни.

Получателем постоянной ренты может быть только собственник отчуждаемого (передаваемого) имущества, являющийся дееспособным гражданином или некоммерческой организацией, обладающей специальной правоспособностью. Лица, владеющие имуществом (на законном основании), но не являющиеся собственниками, не могут отчуждать его по договорам ренты. Получателем пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением может быть только гражданин – ст.589 ГК РФ.

Плательщиком ренты, то есть собственником после заключения договора, могут быть как граждане, так и юридические лица (за исключением государственных унитарных предприятий).

В соответствии с законом договор ренты обязательно заключается в нотариальной форме, а если имущество, передаваемое под выплату ренты, - недвижимость, то договор подлежит обязательной государственной регистрации.

Имущество при заключении договора ренты может передаваться (юридически) рентополучателю за плату или бесплатно. То есть при заключении договора рентоплательщик либо единовременно выплачивает рентополучателю какую-либо определенную сторонами сумму, а потом в течение действия договора выплачивает рентные платежи, либо при заключении договора ничего не выплачивает, а только осуществляет после заключения договора платежи в пользу рентополучателя.

В первом случае наряду со специальными правилами о ренте к такому договору применяются правила купли-продажи (например, при юридической передаче жилой недвижимости составляется акт приема-передачи, хотя рентополучатель продолжает проживать в этой жилой недвижимости), а во втором случае действуют правила дарения.

Рента является обременением недвижимого имущества, переданного в собственность рентополучателю, и это обременение подлежит государственной регистрации. В случае отчуждения такого имущества третьему лицу или перехода права собственности новому собственнику на правах наследования, вместе с правом собственности передается обязанность выплачивать рентные платежи. На первоначального рентоплательщика накладывается субсидиарная ответственность за выплату таких платежей. То есть первоначальный рентоплательщик, передавший по собственной воле (с разрешения рентополучателя) право собственности на обремененное рентой недвижимое имущество, перестав быть собственником, в случае, если новый владелец по каким-либо причинам не сможет выплачивать ренту, будет обязан вместо нового собственника выплачивать рентные платежи. Об этом мало кто знает и информирование об этом требовании закона (ст.586 ГК РФ), как правило, повергает настоящего или будущего рентоплательщика в шок. Но это норма диспозитивная, и стороны вправе при заключении договора отчуждения предусмотреть солидарную ответственность. Условия договора об освобождении первоначального рентоплательщика от какой либо ответственности являются в этом случае ничтожными.

Но договора ренты обременяются в обязательном порядке и обеспечением выплаты ренты.

Обеспечение может быть разным. Его вид зависит от характера имущества, переданного под выплату ренты.

Если под выплату ренты передается недвижимое имущество, после заключения договора ренты ставшее собственностью рентоплательщика, то оно обременяется правом рентополучателя расторгнуть договор в случае существенного нарушения рентоплательщиком своих обязательств. Это право регистрируется и отражается в тексте Свидетельства о праве собственности на недвижимое имущество.

Если под выплату ренты передается движимое имущество, то обеспечение платежей может происходить в самых разных формах, а именно: выплатой неустойки, удержанием, поручительством, задатком, банковской гарантией и очень эффективным, по мнению авторов, способом – страхованием риска невыплаты рентных платежей за счет рентоплательщика.

Независимо от способа обеспечения выплаты рентных платежей законом предусмотрена ответственность за просрочку выплаты ренты, которая представляет из себя (независимо от вида рентных платежей) уплату процентов с суммы денежного эквивалента, в которую оценена рента.

При подготовке данного раздела сайта
были использованы материалы книги
"СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ:
образцы типовых договоров с практическими комментариями"
М.: Информационно-издательский дом "Филинъ", 2004.
авторы: В.Г.Шабалин, О.Н.Самохина, Е.А.Шамонова, А.К.Кузьмина