|
|
При поддержке
|
Единый информационно-справочный
|
mosrenta@yahoo.com |
Глава 33. РЕНТА И ПОЖИЗНЕННОЕ СОДЕРЖАНИЕ С ИЖДИВЕНИЕМ
§ 1. Общие положения о ренте
и пожизненном содержании с иждивением
1. По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой строне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.
2. По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.
Комментарий к статье:Рента – одно из существенных новшеств современного российского законодательства. С экономической точки зрения, рента представляет собой вид регулярного дохода, не требующий от получателя предпринимательской или иной деятельности, а основанный непосредственно на передаваемом в собственность плательщика имуществе.
К наиболее известным в зарубежных странах и дореволюционной России видам ренты относятся земельная рента, уплачиваемая пользователем земельного участка землевладельцу, и государственная рента – форма государственного займа без обязательства государства возвратить вложенный капитал к определенному сроку. В царской России государственная рента приносила около 4% годовых.
Институт ренты мало изучен в российской цивилистике и в нынешних условиях представляет собой весьма актуальный объект для углубленного правового исследования. Достаточно сказать, что ни в Учебнике русского гражданского права Г.Ф. Шершеневича 1907 г., ни в Юридическом словаре 1953 г., ни в Юридическом энциклопедическом словаре 1984 г. или Юридической энциклопедии 1995 г. нет разделов о ренте.
В ГК 1964 г. только две статьи – 253 и 254, были посвящены близкому к ренте вопросу – купле-продаже жилого дома с условием пожизненного содержания. Однако статьи эти предусматривали больше ограничений, нежели управомочивающих норм о рентных отношениях. Ограничение по предмету заключалось в том, что рентные (квази-рентные) отношения могли устанавливаться только по поводу жилого дома или его части. Субъектный состав возможных получателей содержания ограничивался только лицами нетрудоспособными по возрасту или состоянию здоровья. А по существу правоотношений главное ограничение состояло в том, что в обмен на отчуждаемое имущество эти лица могли получать только содержание (обеспечение) в натуре – жилище, питание, уход и т.п., но не деньги. В настоящее время для граждан все указанные ограничения сняты, и определенные запреты касаются только юридических лиц и их отдельных разновидностей. (п.1 ст.589, ст.596).
Сторонами договора ренты являются получатель ренты, передающий имущество в собственность другой стороне, и плательщик ренты, который со своей стороны обязуется периодически выплачивать получателю ренту либо деньгами, либо путем предоставления средств на содержание получателя. При этом в законе различают два основных вида ренты: постоянная рента, период времени выплаты которой заранее никак не ограничен, и пожизненная рента, выплачиваемая в пределах срока жизни получателя ренты. Разновидностью пожизненной ренты является пожизненное содержание гражданина с иждивением.
В структуре части второй ГК РФ гл.33, посвященная ренте, расположена после разделов о купле-продаже, мене, дарении и как бы завершает собой большую группу правовых институтов, связанных с отчуждением имущества в собственность других лиц, а после ренты следуют разделы о передаче имущества другим лицам без перехода к ним права собственности на это имущество – аренда, безвозмездное пользование и др.
Характерная особенность ренты заключается в том, что имущество, передаваемое под выплату ренты, сразу переходит в собственность плательщика ренты, который, по общему правилу, вправе его отчуждать немедленно после получения, за исключением специально оговоренных в законе или договоре случаев. Получатель же ренты взамен переданного им по договору имущества получает долговременное обязательство со стороны плательщика о выплате ренты.
Состав имущественных объектов, передаваемых под выплату ренты, в настоящее время никак не ограничен, и предметом ренты могут быть практически любые вещи, принадлежащие гражданам или некоммерческим организациям, относящиеся как к движимому имуществу, так и к недвижимости. Исключение составляют лишь вещи, в принципе изъятые из свободного имущественного оборота или ограниченные в таком обороте (оружие, наркотические вещества и т.п.).
Состав возможных плательщиков ренты в законе никак не ограничен; ими могут быть любые юридические лица и граждане. Что же касается получателей ренты, то в этом качестве могут выступать только граждане и при определенных условиях – некоммерческие организации.
Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации.
Комментарий к статье:Поскольку любой договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а удостоверительная надпись нотариуса может совершаться только на документах, отвечающих требованиям письменной сделки (ст.160 и 163), то во всех случаях договор ренты, независимо от его разновидности, состава участников и т.п., должен заключаться сторонами в письменной форме.
На практике при оформлении и удостоверении договоров ренты нотариусы, не имея иногда под рукой апробированной специальной формы договора ренты, используют в ряде случаев устоявшиеся формы договоров: купли-продажи – для ренты, при которой имущество передается за плату, или дарения – для ренты, при которой имущество передается бесплатно (п.2 ст.585). Представляется, что даже хорошо подготовленные и зарекомендовавшие себя на практике формы договоров купли-продажи и дарения, имеющиеся у нотариусов, должны применяться ими к рентным отношениям с большой осторожностью.
Рентные отношения как при платной, так и бесплатной передаче имущества плательщику ренты по своей природе не укладываются в рамки институтов купли-продажи (при которой вещь передается за определенную, заведомо ограниченную в размере денежную плату – гл.30) или дарения (при котором вообще не предусматривается оплата в денежной форме – гл.32). Поэтому правила ГК о купле-продаже и дарении далеко не всегда применимы к рентным отношениям по передаче и оплате имущества (см. п.2 ст.585 и коммент. к ней).
При передаче под выплату ренты вещей, относящихся к недвижимому имуществу (ст.130), помимо нотариального удостоверения договора требуется также его государственная регистрация (ст.131). Причем в отличие от договора продажи недвижимости (ст.549), который может регистрироваться непосредственно, без предварительного нотариального удостоверения (ст.550, 551), договор ренты не подлежит прямой государственной регистрации и сначала должен быть нотариально удостоверен.
1. Имущество, которое отчуждается под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно.
2. В случае, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже (глава 30), а в случае, когда такое имущество передается бесплатно, правила о договоре дарения (глава 32), постольку, поскольку иное не установлено правилами настоящей главы и не противоречит существу договора ренты.
Комментарий к статье:В зависимости от того, передается ли под выплату ренты имущество за плату или бесплатно, могут изменяться не только правила о передаче и (или) оплате этого имущества, но также в некоторых случаях и правовые последствия передачи рентного имущества. Так, вопрос о платной или бесплатной передаче рентного имущества имеет существенное значение для определения размера выкупной цены постоянной ренты, если в договоре она не установлена (п.2 и 3 ст.594).
Для плательщика ренты различаются степени риска случайной гибели или повреждения рентного имущества – при бесплатном или платном отчуждении его получателем ренты (ст.595). Важное значение платная или бесплатная передача рентного имущества может иметь и для получателя ренты, который в зависимости от этого вправе или не вправе иногда претендовать на возврат имущества (п.2 ст.599).
Применение к рентным отношениям правил о купле-продаже и дарении необходимо осуществлять с большой осторожностью. Во-первых, они могут применяться не целиком к рентным отношениям, а лишь к отношениям по передаче и(или) оплате имущества (имеется ввиду единовременная оплата при передаче имущества, а не осуществление рентных платежей, на которые правила о купле-продаже не распространяются). И, во-вторых, далеко не все правила о купле-продаже и дарении отвечают существу договора ренты.
Так, например, в случае передачи имущества под выплату ренты за плату, можно, как представляется, включать в договор ренты правило из области купли-продажи (ст.491) о том, что за продавцом (получателем ренты) сохраняется право собственности на переданное имущество до оплаты покупателем (плательщиком ренты) этого имущества (не относя к этой оплате рентные платежи). Такое заимствование правил о купле-продаже, думается, не будет противоречить существу ренты, если только в понятие "оплата" не будут включаться и рентные платежи.
Напротив, при бесплатной передаче имущества под выплату ренты нельзя, например, заимствовать правило ст.573 о том, что одаряемый (плательщик ренты) вправе в любое время, до передачи ему имущества от него отказаться. Поскольку специальными нормами о ренте не установлено, что для заключения рентного договора необходима передача имущества (п.2 ст.433), то договор ренты, не связанный с передачей недвижимости, считается заключенным с момента его нотариального удостоверения (п.1 ст.425, п.1 ст.434, ст.584), а договор ренты, основанный на отчуждении недвижимости, - с момента его государственной регистрации (п.3 ст.433 и ст.584).
Договор ренты с момента его заключения вступает в силу, и плательщик ренты, исходя из существа договора (п.1 ст.583), должен, в частности, принять передаваемое ему под выплату ренты имущество. Отказ после заключения договора от принятия рентного имущества, в том числе передаваемого бесплатно, должен рассматриваться как нарушение заключенного договора ренты.
1. Рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества.
2. Лицо, предавшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, несет субсидиарную с ним ответственность (статья 399) по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты, если настоящим Кодексом, другим законом или договором не предусмотренна солидарная ответственность по этому обязательству.
Комментарий к статье:Имущество, в том числе недвижимое, переданное под выплату ренты, не выбывает, по общему правилу, из имущественного оборота и может быть отчуждено плательщиком ренты третьему лицу сразу после получения этого имущества по договору ренты от первоначального владельца (после государственной регистрации рентной сделки с недвижимостью – см. коммент. к ст.585). При этом согласия получателя ренты на отчуждение имущества плательщиком ренты в собственность третьего лица, по общему правилу, не требуется. Оно необходимо лишь в случае отчуждения недвижимости, полученной плательщиком ренты по договору пожизненного содержания с иждивением (ст.604), а также в некоторых других случаях, специально оговоренных в законе или договоре (см., например, п.1 ст.587 в сочетании с п.2 ст.346).
При отчуждении недвижимого имущества плательщиком ренты в пользу третьего лица к последнему вместе с правом собственности на недвижимость переходят и все обязательства плательщика ренты, вытекающие из договора ренты, в том числе не выполненные первоначальным плательщиком ренты обязательства. По сути дела, третье лицо, ставшее собственником обремененной рентой недвижимости, автоматически становиться плательщиком ренты, а предыдущий плательщик так же автоматически прекращает выступать в этом качестве.
Разумеется, лицо, приобретающее недвижимость, обремененную рентными обязательствами, должно быть заранее уведомлено отчуждающей недвижимость стороной о наличии такого обременения. Государственная регистрация сделок с недвижимостью (ст.131, 584) помогает избежать недоразумений в этом вопросе, в том числе случаев признания таких сделок совершенных под влиянием заблуждения (ст.178) или обмана (ст.179).
Исходя из содержания п.1 ст.586, рента обременяет не только земельные участки, здания, сооружения, но и все другие виды недвижимого имущества, в том числе любые объекты, прочно связанные с землей, например многолетние насаждения, а также определенные виды регистрируемого имущества – воздушные и морские суда и пр. (ст.130).
Предусмотренные ст.586 правовые последствия наступают только при условии, что плательщик ренты произвел именно отчуждение недвижимого имущества в собственность третьего лица. Если же плательщик ренты, сохраняя право собственности на недвижимость, передал ее, например, в аренду (гл.34) или безвозмездное пользование (гл.36), то ст.586 на взаимоотношения сторон распространяться не будет.
Передавший недвижимость в собственность третьего лица плательщик ренты перестает быть таким плательщиком, но не освобождается полностью от ответственности по требованиям получателя ренты. По закону он несет субсидиарную, т.е. дополнительную, ответственность по таким требованиям вместе с основным должником – новым собственником переданной первоначально под выплату ренты недвижимости.
В случае если обремененное рентой недвижимое имущество многократно переходило от одного собственника к другому, то по смыслу и содержанию п.2 ст.586, субсидиарную ответственность перед получателем ренты будет нести не первоначальный плательщик ренты, непосредственно заключивший рентный договор, а предпоследний собственник недвижимости (предпоследний плательщик ренты), передавший недвижимость в собственность ее последнему владельцу (последнему плательщику ренты), выступающему в качестве основного должника.
Вместо субсидиарной ответственности законом или договором может быть предусмотрена солидарная ответственность предпоследнего собственника обремененного рентой недвижимого имущества, при которой получатель ренты вправе по своему выбору заявить требование как к последнему, так и предпоследнему собственнику недвижимости или одновременно к ним обоим (ст.322, 323). При этом солидарная ответственность может быть предусмотрена как непосредственно в договоре ренты, так и в договоре об отчуждении недвижимости между последним и предпоследним ее собственниками.
Недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, обременено не только обязательством по выплате ренты, но одновременно и залоговым обязательством (ст.587).
1. При передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество.
2. Существенным условием договора, предусматривающего передачу под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества, является условие, устанавливающее обязанность плательщика ренты предоставить обеспечение исполнения его обязательств (статья 329) либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение этих обязательств.
3. При невыполнении плательщиком ренты обязанностей, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи, а также в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий по обстоятельствам, за которые получатель ренты не отвечает, получатель ренты вправе расторгнуть договор ренты и потребовать возмещения убытков, вызванных расторжением договора.
Комментарий к статье:Целесообразность установления в законодательстве двойного обременения переданной под выплату ренты недвижимости – одновременно и рентой (ст.586), и залогом – вызывает сомнения. Думается, при наличии субсидиарной (и тем более при возможности солидарной) ответственности по требованиям получателя ренты со стороны лица, осуществившего отчуждение недвижимости, обремененной рентой (ст.586), вполне достаточно было бы одного обременения недвижимости – самой рентой. Тем не менее законодатель решил пока этот вопрос иначе, установив дополнительное обременение – залог, который, как представляется, чрезмерно затрудняет участие переданной под выплату ренты недвижимости в дальнейшем имущественном обороте (а без такого участия рентная форма отчуждения имущества теряет практический смысл) и предоставляет получателю ренты избыточную правовую защиту.
Согласно п.3 ст.344 залог возникает как в силу договора, так и на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге. В п.1 ст.587 определены и обстоятельства возникновения права залога – при передаче под выплату ренты недвижимости, и имущество, и имущество, оказывающееся в залоге, - недвижимое имущество, и обеспечиваемое этим имуществом обязательство – обязательство плательщика ренты.
Следовательно, получатель ренты, передавший плательщику ренты недвижимое имущество, приобретает право залога на это имущество непосредственно в силу закона, даже при отсутствии между получателем и плательщиком ренты специального залогового договора или соглашения о залоге.
При этом плательщик ренты – новый собственник имущества становиться залогодателем, а получатель ренты – залогодержателем. В этих условиях особое значение приобретает разъяснение нотариусом сторонам договора ренты правовых последствий передачи недвижимости под выплату ренты, с точки зрения залогового, в том числе, ипотечного законодательства (§3 гл.23).
При передаче под выплату ренты денег и иного движимого имущества в договоре ренты обязательно должно содержаться условие либо о предоставлении плательщиком ренты обеспечения исполнения его обязательств – путем установления в договоре неустойки, предоставления поручительства, банковской гарантии и пр. (ст.329), либо об обязанности плательщика ренты застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение плательщиком рентных обязательств.
При отсутствии в договоре такого существенного условия (одного из двух названных) договор ренты будет считаться незаключенным (п.1 ст.432), даже если он был нотариально удостоверен. Исключение, по-видимому, должны составлять случаи, при которых хотя обеспечение в договоре ренты и не упомянуто, но к моменту заключения рентного договора оно уже фактически существовало. Например, поручительство может быть дано не только для обеспечения существующего обязательства, но и обязательства, которое возникнет в будущем (ст.361).
По смыслу п.2 и 3 ст.587 обеспечение может быть предоставлено плательщиком ренты до, во время и после заключения договора ренты. В случае если после заключения договора ренты ее плательщик так и не предоставил получателю необходимого обеспечения либо возникли иные обстоятельства, названные в п. 3 ст.587, то получатель ренты вправе расторгнуть договор ренты и потребовать возмещения убытков.
Исходя из содержания п.2 и 3 ст.450, а также п.3 ст.453, договор ренты в этом случае может быть расторгнут получателем ренты в судебном порядке. Исключение могут составлять ситуации, при которых в соответствии с договором ренты движимое имущество передается плательщику ренты только в обмен на предоставляемое им обеспечение. Если обеспечение так и не будет предоставлено, получатель ренты сможет в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора ренты (от передачи имущества плательщику) и при условии, что такой отказ прямо обусловлен в договоре ренты, договор будет считаться расторгнутым без обращения в суд (п.3 ст.450). Однако если получатель ренты захочет при этом потребовать возмещения убытков, то ему придется обратиться в суд.
Из текста п.4 ст.453 и п.3 ст.587 вытекает, что при расторжении договора ренты по п.3 ст.587 получатель ренты, помимо возмещения убытков, вправе потребовать возврата переданного под выплату имущества лишь в одном случае – если это прямо предусмотрено в договоре ренты. В остальных случаях он может требовать только возмещения убытков.
При этом следует иметь ввиду, что возможность заявлять требование о возврате имущества, предусмотренная в п.2 ст.599, относиться не к требованию получателя пожизненной ренты о расторжении договора с возмещением убытков, а к его требованию о выкупе ренты (п.1 ст.599) и к положениям п.3 ст.587 отношения не имеет. Необходимо также отметить, что п.3 ст.587 касается расторжения договоров о передаче под выплату ренты только движимого имущества. Поэтому п.2 ст.605, где говориться о возможности возврата получателю ренты недвижимого имущества, к вопросам, урегулированным в п.3 ст.587, также отношения не имеет.
За просрочку выплаты ренты плательщик ренты уплачивает получателю ренты проценты, предусмотренные статьей 395 настоящего Кодекса, если иной размер процентов не установлен договором ренты.
Комментарий к статье:Проценты за пользование плательщиком ренты причитающимися получателю ренты денежными средствами взыскиваются в порядке, предусмотренном в ст.395. В частности, на участников рентных отношений в полном объеме распространяется правило п.2 ст.395 о том, что если убытки, причиненные получателю ренты неправомерным пользованием его средствами, превышают сумму причитающихся ему процентов, то получатель ренты вправе требовать от плательщика ренты возмещения убытков в части, превышающей проценты.
Порядок взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами разъяснен в п.50 и 51 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. №6/8. Согласно этому совместному постановлению в отношениях с участием как организаций так и граждан размер процентов определяется единой учетной ставкой Центрального банка России по кредитным ресурсам, предоставляемым коммерческим банкам (ставкой рефенансирования).
§ 2. Постоянная рента
1. Получателями постоянной ренты могут быть только граждане, а также некомерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности.
2. Права получателя ренты по договору постоянной ренты могут передаваться лицам, указанным в пункте 1 настоящей статьи, путем уступки прав требования и переходить по наследству либо в порядке правоприемства при реорганизации юридических лиц, если иное не предусмотренно законом или договором.
Комментарий к статье:По смыслу и содержанию рентного законодательства, получение ренты, являясь формой регулярного дохода, не должно тем не менее носить характер коммерческой, предпринимательской деятельности. В связи с этим получателями постоянной ренты могут быть только граждане и некоммерческие организации, а пожизненной ренты, в том числе пожизненного содержания с иждивением, - исключительно граждане (ст.596 и 601).
При этом физические лица могут быть получателями ренты только в качестве граждан как таковых, но не в качестве индивидуальных предпринимателей (ст.23). Некоммерческие организации могут выступать получателями постоянной ренты, если это соответствует целям их деятельности.
Согласно п.2 Федерального закона "О некоммерческих организациях" от 12 января 1996 г. некоммерческие организации могут создаваться для достижения социальных, благотворительных, культурных, образовательных, научных и управленческих целей, в целях охраны здоровья граждан, развития физической культуры и спорта, удовлетворения духовных и иных нематериальных потребностей граждан, защиты прав, законных интересов граждан и организаций, разрешения споров и конфликтов, оказания юридической помощи, а также в иных целях, направленных на достижение общественных благ.
Из приведенного перечня допустимых целей деятельности некоммерческих организаций крайне затруднительно объективно отобрать те цели, которым получение постоянной ренты соответствует, а которым – нет. На практике главным показателем такого соответствия считается прямая запись в зарегистрированном уставе некоммерческой организации о том, что она вправе получать постоянную ренту.
Права получателя ренты могут переходить к другим лицам (если они отвечают вышеперечисленным условиям) либо в результате уступки требования, либо по наследству, либо в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц. При этом уступка требования по получению постоянной ренты, как и договор постоянной ренты, должна быть во всех случаях письменно оформлена и нотариально удостоверена, а если рентное обязательство было основано на отчуждении недвижимости – также зарегистрирована в установленном порядке (ст.389).
По наследству права получателя постоянной ренты переходят к другим лицам в соответствии с нормами наследственного законодательства, которые в ближайшее время будут существенно обновлены с принятием части третей ГК РФ, а пока содержаться в ГК 1964 г.
В порядке правопреемства при реорганизации некоммерческих организаций права постоянной ренты переходят к другим некоммерческим организациям по передаточному акту или разделительному балансу (ст.58).
Переход или передача прав получателя постоянной ренты могут быть ограничены или запрещены как законом, так и договором ренты.
1. Постоянная рента выплачивается в деньгах в размере, устанавливаемом договором.
Договором постоянной ренты может быть предусмотренна выплата ренты путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты.
2. Если иное не предусмотренно договором постоянной ренты, размер выплачиваемой ренты увеличивается пропорционально увеличению установленного законом минимального размера оплаты труда.
Комментарий к статье:По соглашению сторон, закрепленному в рентном договоре, постоянная рента может выплачиваться в любой форме – деньгами, путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг. При этом выплата и получение ренты в иностранной валюте допустимы только с соблюдением правил и ограничений, содержащихся в законодательстве о валютном регулировании и валютном контроле.
Во всех случаях, даже если стороны договорились о выплате постоянной ренты путем выполнения работ или оказания услуг, размер ренты должен быть выражен в договоре в определенной денежной сумме. В противном случае будет затруднительно, в частности, определить размер ответственности плательщика за просрочку выплаты ренты.
По соглашению сторон в договоре может быть предусмотрена смешанная форма выплаты постоянной ренты – частично деньгами, а частично вещами, работами и услугами.
По общему правилу размер выплачиваемой ренты увеличивается пропорционально увеличению установленного законом минимального размера оплаты труда. Однако в договоре постоянной ренты стороны могут предусмотреть иную пропорцию изменения размера ренты либо вовсе исключить возможность такого изменения.
Если иное не предусмотренно договором постояной ренты, постоянная рента выплачивается по окончании каждого календарного квартала.
Комментарий к статье:В комментируемой статье установлен общий порядок, согласно которому постоянная рента должна выплачиваться по окончании каждого календарного квартала. Согласно ст.192 ГК квартал считается равным трем месяцам, отсчет календарных кварталов ведется с начала года, а срок, исчисляемый кварталами, истекает в соответствующее число последнего месяца квартала. Поскольку постоянная рента должна уплачиваться по окончании квартала, можно утверждать, что ренту следует выплачивать на следующий день после окончания календарного квартала. В том случае, если указанный день является не рабочим, днем выплаты ренты согласно ст.193 ГК должен считаться ближайший следующий за ним рабочий день.
Рассматриваемая норма не носит императивного характера. Стороны могут установить в договоре иную периодичность уплаты постоянной ренты: ежемесячно, раз в полгода или год и т.д.
1. Плательщик постоянной ренты вправе отказаться от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа.
2. Такой отказ действителен при условии, что он заявлен плательщиком ренты в письменной форме не позднее чем за три месяца до прекращения выплаты ренты или за более длительный срок, предусмотренный договором постоянной ренты. При этом обязательство по выплате ренты не прекращается до получения всей суммы выкупа получателем ренты, если иной порядок выкупа не предусмотрен договором.
3. Условие договора постоянной ренты об отказе плательщика постоянной ренты от права на ее выкуп ничтожно.
Договором может быть предусмотрено, что право на выкуп постоянной ренты не может быть осуществлено при жизни получателя ренты либо в течении иного срока, не превышающего тридцати лет с момента заключения договора.
В соответствии с п.2 ст.583 ГК постоянная рента является бессрочной, так как обязательства по ее выплате заранее не ограничены каким-либо определенным сроком. На отношения постоянной ренты распространяются общие правила о прекращении обязательств, изменений и расторжении договоров. При этом рентным законодательством установлен еще один способ прекращения обязательств по выплате ренты – выкуп ренты. Плательщик постоянной ренты вправе выкупить ренту и таким путем прекратить дальнейшую выплату рентных платежей.
В том случае, если плательщик ренты желает ее выкупить, он обязан выполнить ряд условий. Во-первых, письменно сообщить покупателю ренты о своем желании выкупить ренту (на тот случай, если между сторонами договора возникнет спор, подобное уведомление следует направлять заказным письмом с уведомлением о вручении либо вручать под расписку). Во-вторых, сообщение должно быть отправлено не позднее чем за три месяца до окончания выплаты ренты, если более длительный срок не установлен договором. И, наконец, в-третьих, плательщик должен выплачивать ренту в полном объеме до выплаты всей суммы выкупа, если иное не предусмотрено договором. При этом получателю ренты, несомненно выгодно установить в договоре срок предупреждения о выкупе больший, чем предусмотренно законом, - три месяца, так как в это время он продолжает получать рентные платежи.
Пункт 3 рассматриваемой статьи защищает права обеих сторон договора ренты. С одной стороны, плательщик ренты ни при каких условиях не может быть лишен права на выкуп ренты. Более того, плательщик постоянной ренты даже не может отказаться от своего права на выкуп ренты, так как подобное условие договора признается ничтожным. С другой стороны, выкуп ренты не всегда соответствует интересам получателя ренты, так как выкупная цена может быть значительно меньше суммы рентных платежей за достаточно длительный период времени. В этом случае получатель ренты может предусмотреть в договоре, что право плательщика на выкуп ренты может быть осуществлено лишь после смерти получателя ренты или по истечению согласованного сторонами срока, который не может превышать 30 лет с момента заключения договора. Последнее условие также призвано защищать интересы плательщика ренты.
Получатель постоянной ренты вправе требовать выкупа ренты плательщиком в случаях, когда:
плательщик ренты просрочил ее выплату более чем на один год, если иное не предусмотрено договором постоянной ренты;
плательщик ренты рарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты (статья 587);
плательщик ренты признан неплатежеспособным либо возникли иные обстоятельства, очевидно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, которые установленны договором;
недвижиомое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами;
в других случаях, предусмотренных договором.
Данная статья нацелена на защиту интересов получателя постоянной ренты в случае нарушения плательщиком ренты своих обязательств либо возникновения обстоятельств, которые несомненно будут препятствовать выплате ренты в дальнейшем.
Нарушениями договора ренты признаются просрочка плательщиком выплаты ренты более чем на один год, если иное не предусмотрено договором, и нарушение плательщиком ренты своих обязательств по обеспечению выплаты ренты (т.е. по обеспечению исполнения обязательств – ст.329 ГК). Однако перечень оснований которые дают получателю ренты право требовать ее выкупа плательщиком, не является исчерпывающим. В договоре стороны могут предусмотреть другие условия, при наступлении которых получатель ренты может требовать ее выкупа плательщиком.
Самостоятельным основанием предъявления получателем ренты требования о выкупе ее плательщиком является признание плательщика ренты неплатежеспособным либо возникновение иных обстоятельств, очевидно свидетельствующих, что рента не будет выплачиваться в размере и в сроки, установленные договором.
Очевидно, что неплатежеспособность плательщика ренты либо наличие иных обстоятельств, свидетельствующих, что рента выплачиваться не будет, в случае возникновения спора сторон необходимо будет доказывать в судебном порядке.
Критерием несостоятельности (которую можно приравнять к неплатежеспособности) согласно ст.2 Закона "О несостоятельности (банкротстве)" является неспособность должника в полном объеме удовлетворить требования кредиторов по денежным обстоятельствам и (или) исполнить обязанность по уплате обязательных платежей.
Сложнее будет установить, какие именно обстоятельства с полной очевидностью свидетельствуют, что плательщик ренты не сможет в дальнейшем соблюдать условий договора о выплате ренты.
Наибольшую же сложность представляет вопрос о том, каким образом лицо, уже являющееся неплатежеспособным, сумеет выполнить требование получателя ренты о ее выкупе.
Четвертое, и последнее, названное в законе основание для заявления требования о выкупе ренты – это передача плательщиком ренты полученного им по договору ренты недвижимого имущества в общую собственность или разделение ее между несколькими лицами.
Плательщик ренты приобретает рентное имущество в собственность и в соответствии со ст.209 ГК вправе отчуждать это имущество другим лицам. В то же время, в том случае, если по договору ренты передается недвижимое имущество, согласно ст.586 ГК именно оно обременяется рентой. Следовательно, в случае отчуждения недвижимости плательщиком ренты его обязательства по договору постоянной ренты переходят к получателю имущества. В том случае, если полученное по договору ренты недвижимое имущество будет передано в общую собственность или разделено между несколькими лицами, появление вместо одного плательщика нескольких приведет к дроблению имущества и прав на него, что ухудшит обеспеченность выплат ренты и может повлечь ее нерегулярную выплату. Однако в этом случае получатель ренты вправе потребовать от предыдущего плательщика ренты, как лица, несущего субсидиарную (либо солидарную, если это предусмотрено другим законом или договором) ответственность, уплаты ренты.
Следует отметить, что перечень оснований для предъявления получателем постоянной ренты требований о выкупе ренты плательщиком ренты не является исчерпывающим, и стороны вправе по своему усмотрению предусмотреть в договоре иные обстоятельства, наступление которых может повлечь предъявление требования о выкупе ренты плательщиком.
Так, например, отчуждение плательщиком ренты переданного ему по договору постоянной ренты движимого имущества не влечет перехода обязательств по выплате ренты к новому владельцу имущества. В связи с этим в комментируемой статье не предусмотрено право получателя постоянной ренты требовать выкупа ренты в случае, если движимое имущество, переданное под выплату ренты, было передано плательщиком ренты в общую собственность или разделено между несколькими лицами. Однако у получателя ренты могут возникнуть опасения, что, не имея в своей собственности переданного по договору ренты имущества, плательщик ренты не сможет выплачивать ренту. В этом случае получатель ренты может настаивать на включение в договор постоянной ренты условия, согласно которому передача плательщиком ренты движимого рентного имущества в общую собственность или разделение его между несколькими лицами будет являться основанием для предъявления получателем ренты требования о ее выкупе плательщиком.
В то же время, если в основном договоре на передачу движимого имущества под выплату ренты предусмотрены гарантии его выполнения (например, предоставление плательщиком ренты банковской гарантии либо поручительства третьего лица, платежеспособность которого известна обеим сторонам, или обязательство плательщика ренты застраховать риск неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства по договору ренты в пользу получателя ренты), получатель ренты может быть в большей степени уверен в стабильности рентных отношений.
1. Выкуп постоянной ренты в случаях, предусмотренных статьями 592 и 593 настоящего Кодекса, производиться по цене, определенной договором постоянной ренты.
2. При отсутствии условия о выкупной цене в договоре постоянной ренты, по которому имущество передано за плату под выплату постоянной ренты, выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты.
3. При отсутствии условия о выкупной цене в договоре постоянной ренты, по которому имущество передано под выплату ренты бесплатно, в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включается цена переданного имущества, определяемая по правилам, предусмотренным пунктом 3 статьи 424 настоящего кодекса.
Комментарий к статье:Заключая договор постоянной ренты, стороны могут договориться о размере выкупной цены постоянной ренты, устраивающем как плательщика, так и получателя ренты.
В этом случае стороны могут установить твердую выкупную цену ренты, большую либо меньшую, нежели предусмотренная в п.2 и 3 ст.594 ГК, предусмотреть изменение выкупной цены в соответствии с изменением стоимости имущества либо установить иные критерии определения размера выкупной цены. Стороны могут установить, что стоимость бесплатно переданного по договору ренты имущества не будет включаться в выкупную цену либо стоимость указанного имущества будет определяться сторонами по правилам, отличающихся от предусмотренных п.3 ст.424 ГК.
В том случае, если стороны не установили выкупную цену в договоре ренты, договорная цена будет определяться по правилам, предусмотренным п.2 и 3 ст.594 ГК.
В том случае, если стороны не установили в договоре ренты, по которому имущество было передано за плату, условия о выкупной цене, выкуп должен осуществляться по цене, равной годовой сумме ренты.
Невысокая выкупная цена в данном случае объясняется тем, что получатель ренты уже получил определенную соглашением сторон цену за переданное под выплату ренты имущество. Следовательно, при выкупе ренты, ее плательщиком получатель ренты не рискует утратить без возмещения все права на переданное по договору ренты имущество.
Если по договору постоянной ренты имущество было передано под выплату ренты бесплатно и условие о выкупной цене в договоре отсутствует, выкупная цена согласно п.3 ст.594 ГК состоит из суммы рентных платежей, подлежащих выплате за год, и цены переданного под выплату ренты имущества.
При этом цена имущества уже не может быть определена сторонами по своему усмотрению, а определяется по правилам, предусмотренным п.3 ст.424 ГК, т.е. по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичное имущество.
Это правило должно возместить, хотя бы частично, потери получателя ренты, безвозмездно передавшего имущество под выплату ренты, в случае ее выкупа плательщиком ренты.
1. Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного бесплатно под выплату постоянной ренты, несет плательщик ренты.
2. При случайной гибели или случайном повреждении имущества, переданного за плату под выплату постоянной ренты, плательщик вправе требовать соответственно прекращения обязательства по выплате ренты либо изменения условий ее выплаты.
Комментарий к статье:Согласно ст.211 ГК риск случайной гибели или случайного повреждения имущества (т.е. риск гибели либо повреждения имущества, наступивший в силу случая или действия непреодолимой силы, при отсутствии чьей-либо вины) несет собственник имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Следовательно, в случаях, специально предусмотренных законом или договором, риск может быть переложен собственником на другое лицо.
Пункт 1 ст.595, говорящий о том, что риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного под выплату постоянной ренты, несет плательщик ренты, полностью повторяет общее правило, установленное в ст.211 ГК.
При случайной гибели или повреждении имущества, переданного под выплату ренты бесплатно, плательщик ренты сохраняет свои обязанности по выплате ренты.
При случайной гибели возмездно переданного имущества плательщик вправе требовать соответственно прекращения обязательств по выплате ренты либо изменения условий ее выплаты. Следовательно, в п.2 ст.595 ГК предусматривается порядок, отличный от общего, установленного ст.211 ГК. Ведь риск (или часть риска) случайной гибели или повреждения возмездно переданного имущества несет получатель ренты, не являющийся собственником имущества.
Право плательщика ренты требовать прекращения обязательства по выплате ренты либо изменения условий ее выплаты при случайной гибели или повреждении имущества не требует специального закрепления в договоре ренты. Статья 595 ГК не предусматривает, что условие договора ренты, согласно которому плательщик ренты отказывается от прав, предоставленных ему п.2 настоящей статьи, является ничтожным. В то же время п.1 ст.422 ГК устанавливает, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом.
Получатель ренты, желающий при заключении договора ренты обезопасить себя от потерь в связи со случайной гибелью или случайным повреждением имущества, может настаивать на включении в договор ренты условия, согласно которому плательщик ренты вправе требовать прекращения обязательств по выплате ренты не раньше чем через определенное количество лет после случайной гибели возмездно переданного имущества.
§ 3. Пожизненная рента
1. Пожизненная рента может быть установленна на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина.
2. Допускается установление пожизненной ренты в пользу несколькоих граждан, доли которых в праве на получение ренты считаются равными, если иное не предусмотренно договором пожизненной ренты.
В случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям ренты, если договором пожизненной ренты не предусмотренно иное, а в случае смерти последнего получателя ренты обязательство выплаты ренты прекращается.
3. Договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту заключения договора, ничтожен.
Комментарий к статье:Пожизненная рента действует в период жизни получателя ренты. Получателем пожизненной ренты может быть только физическое лицо, передавшее имущество под выплату ренты, либо другое физическое лицо, указанное в договоре ренты. Со смертью получателя ренты обязательства плательщика ренты по выплате ренты прекращаются. Пожизненная рента, таким образом, очень тесно связана с получателем ренты и в отличие от постоянной ренты не может передаваться по наследству либо путем уступки требования.
Пожизненная рента может быть установлена и в пользу нескольких лиц. Стороны могут установить в договоре пожизненной ренты различные размеры долей в праве на получение ренты нескольких получателей ренты. Если в договоре пожизненной ренты доли получателей не установлены, они будут считаться равными. Если договором пожизненной ренты не установлено иное, смерть одного из получателей ренты приводит к разделу его доли пропорционально между оставшимися в живых получателями ренты.
Смерть последнего из получателей ренты освобождает плательщика пожизненной ренты от обязательств по выплате ренты.
Договор пожизненной ренты действует исключительно в период жизни получателя (получателей) ренты. В связи с этим, договор пожизненной ренты, в котором получателем ренты значиться лицо, умершее к моменту заключения договора, ничтожен.
Однако в том случае, если пожизненная рента установлена в пользу нескольких лиц, смерть одного из них к моменту заключения договора не влечет ничтожности договора.
Однако возможна ситуация, когда получатель пожизненной ренты был жив в момент заключения договора ренты, но скончался до того, как договор ренты был нотариально удостоверен либо прошел государственную регистрацию, обязательную согласно ст.131 ГК для сделок, связанных с возникновением, переходом и прекращением прав на недвижимость. Сделки, требующие обязательного нотариального удостоверения, а также сделки, требующие государственной регистрации (сделки с недвижимостью), считаются совершенными и влекут правовые последствия с момента нотариального удостоверения либо регистрации. В соответствии со ст.165 ГК несоблюдение нотариальной формы сделки либо требования о государственной регистрации сделок влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.
Следовательно, договор, устанавливающий пожизненную ренту под передачу недвижимого имущества в пользу гражданина, который умер к моменту нотариального удостоверения или государственной регистрации договора, также будет являться ничтожным.
1. Пожизненная рента определяется в договоре как денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю ренты в течение его жизни.
2. Размер пожизненной ренты, определяемый в договоре, в расчете на месяц должен быть не менее минимального размера оплаты труда, установленного законом, а в случаях, предусмотренных статьей 318 настоящего Кодекса, подлежит увеличению.
Комментарий к статье:Пункт 1 ст.597 ГК устанавливает императивное требование, согласно которому пожизненная рента должна определяться в договоре и выплачиваться в денежном выражении. В этом отношении пожизненная рента отличается от постоянной, выплата которой может производиться путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг.
Пожизненная рента должна выплачиваться получателю ренты периодически в течение его жизни. Стороны договора вправе самостоятельно установить, в какие именно сроки должна производиться выплата пожизненной ренты. Однако рента должна выплачиваться регулярно, с соблюдением определенных периодов.
Размер пожизненной ренты, установленный в договоре, в расчете на месяц не может быть ниже установленного законом минимального размера оплаты труда. Это требование закона объясняется тем, что пожизненная рента, как правило, является частью жизнеобеспечения (содержания) получателя ренты, на ней строиться его бюджет. По той же причине установлено пропорциональное увеличение размера пожизненной ренты с увеличением минимального размера оплаты труда (в соответствии с требованиями ст.318 ГК).
Если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты, пожизненная рента выплачивается по окончании каждого календарного месяца.
Комментарий к статье:Стороны договора пожизненной ренты самостоятельно определяют периодичность ее выплаты. Однако в том случае, если в договоре пожизненной ренты не установлен срок ее выплаты, пожизненная рента выплачивается по окончании каждого календарного месяца. То, что закон предусматривает сокращенные, по сравнению с постоянной рентой, периоды выплаты пожизненной ренты, объясняется тем, что пожизненная рента является частью постоянного содержания получателя ренты.
1. В случае существенного нарушения договора пожизненной ренты плательщиком ренты получатель ренты вправе требовать от плательщика ренты выкупа ренты на условиях, предусмотренных статей 594 настоящего Кодекса, либо расторжения договора и возмещения убытков.
2. Если под выплату пожизненной ренты квартира, жилой дом или иное имущество отчуждены бесплатно, получатель ренты вправе при существенном нарушении договора плательщиком ренты потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты.
Комментарий к статье:В отличие от договора постоянной ренты, одностороннее расторжение которого законодательством о ренте прямо не предусмотрено, договор пожизненной ренты может быть расторгнут в одностороннем порядке. Однако право одностороннего расторжения договора пожизненной ренты предоставлено исключительно получателю ренты. Плательщик пожизненной ренты такого права не имеет.
В п.1 ст.599 ГК получателю ренты предоставлена возможность выбора: в случае существенного нарушения плательщиком ренты договора пожизненной ренты требовать от него либо выкупа ренты на условиях, предусмотренных ст.594 ГК, либо расторжения договора и возмещения убытков.
При этом, если договором пожизненной ренты не предусмотрено иное, убытки будут возмещаться в соответствии с правилами, установленными ст.15 и 30 КГ.
Таким образом, получателю пожизненной ренты закон предоставляет значительно более широкие возможности для защиты своих интересов.
Следует отметить, что основанием для предъявления требования о выкупе пожизненной ренты плательщиком либо о расторжении договора является существенное нарушение договора плательщиком ренты.
Поскольку в законодательстве не разъясняется понятие "существенности" нарушений, а в ст.599 ГК не приводиться перечня таких нарушений, сторонам договора пожизненной ренты, целесообразно установить в самом договоре пожизненной ренты перечень нарушений, которые будут считаться существенными и могут повлечь последствия, предусмотренные ст.599 КГ. В том случае, если стороны не установят перечня нарушений, которые будут считаться существенными в самом договоре, суды, по всей видимости, могли бы обращаться к положениям ст.593 ГК, применяя аналогию закона, либо понимать под "существенным нарушением договора" нарушение существенных условий договора пожизненной ренты.
Пункт 2 ст.599 ГК также направлен на защиту интересов получателя ренты. Он вправе требовать возврата бесплатно переданного под выплату пожизненной ренты имущества.
Таким образом, получатель ренты, бесплатно передавший имущество плательщику ренты, может одновременно получить выкуп за ренту и имущество. В этом случае стоимость имущества засчитывается в счет выкупной цены ренты. Стоимость имущества будет оцениваться в соответствии с правилами, предусмотренными п.3 ст.424 ГК, если стороны не предусмотрят иное в договоре.
Среди имущества, возвращения которого может требовать получатель ренты, особо выделены квартира и жилой дом – как жизненно важные для получателя ренты объекты.
Случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату пожизненной ренты, не освобождают плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на условиях, предусмотренных договором пожизненной ренты.
Комментарий к статье:Данная статья защищает интересы получателя пожизненной ренты. В отличие от получателя постоянной ренты он не несет риска случайной гибели имущества, переданного под выплату пожизненной ренты за плату. В целом положения ст.600 ГК полностью соответствуют общим требованиям ст.211 ГК, согласно которой риск случайной гибели имущества несет собственник имущества.
§ 4. Пожизненное содержание с иждивением
1. По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).
2. К договору пожизненного содержания с иждивением применяются правила о пожизненной ренте, если иное не предусмотренно правилами настоящего праграфа.
Комментарий к статье:Советское гражданское законодательство первоначально не предусматривало договора пожизненного содержания. Подобная норма была введена лишь в 1964 г. В Гражданском кодексе РСФСР 1964 г. (ст.253 и 254) названный договор получил квалификацию купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания, хотя в действительности представлял собой самостоятельный вид договора. Эти договорные отношения существенным образом отличались от обычной купли-продажи. Отчуждение касалось только одного объекта личной собственности – жилого дома. Условие о цене в общепринятом смысле здесь вообще не фигурировало, а выражалось в обязанности пожизненного материального обеспечения отчуждателя со стороны приобретателя жилого дома. Условие о сроке договора также носило своеобразный характер, связанный с условием пожизненного содержания. К тому же названный договор выполнял функции материальной и социальной помощи дееспособным гражданам – престарелым и инвалидам. Продавцом жилого дома с условием пожизненного содержания могло быть только лицо, нетрудоспособное либо по возрасту (мужчина – 60 лет, женщина – 55 лет), либо по состоянию здоровья (инвалид первой, второй или третьей групп). Считалось, что трудоспособный гражданин – собственник жилого дома не может претендовать на пожизненное содержание, иначе договор купли-продажи жилого дома был бы использован как источник паразитического существования. Более того, если отчуждатель (продавец) восстанавливал полностью трудоспособность, то договор считался прекращенным независимо от требования покупателя.
Ныне, в изменившихся социально-экономических условиях, с переходом к новой правовой системе договор пожизненного содержания с иждивением получил дальнейшее развитие и приобрел более четкую правовую характеристику.
Определено правильное место данному договору в системе обязательных правоотношений гражданского законодательства – он рассматривается как особая разновидность нового гражданско-правового института – ренты. Предметом договора является не только жилой дом, но и любая другая недвижимость, т.е. квартира, дача, земельный участок и др., принадлежащая собственнику – получателю ренты и передаваемая им в собственность плательщику ренты. При этом плательщик ренты может передать свое недвижимое имущество как за плату, по правилам купли-продажи, так и бесплатно, по правилам дарения. Получателем ренты может быть любой дееспособный гражданин, желающий передать свое недвижимое имущество тому лицу, кто согласиться принять его на пожизненное содержание с иждивением, или указанное им третье лицо. Тем самым создается юридическая возможность материального обеспечения не только самого собственника недвижимости, но и тех лиц, в отношении которых он считает себя обязанным их материально поддерживать. Ими могут быть члены его семьи, родственники или просто близкие ему люди.
По договору пожизненного содержания с иждивением получателем ренты может быть только гражданин. Юридическое лицо не может быть субъектом пожизненного содержания, в отличие, например, от правила ст.589, где получателями постоянной ренты значатся и некоммерческие организации. Состав плательщиков ренты законом не ограничен. Ими могут быть как физические, так и юридические лица, в том числе страховые и другие коммерческие организации, а также государственные (муниципальные) организации, занятые в сфере социального обслуживания населения.
Договор пожизненного содержания с иждивением является договором консенсуальным. Он считается заключенным с момента его государственной регистрации.
Пожизненное содержание с иждивением относиться к длящимся договорам, поскольку сохраняет силу до момента смерти получателя ренты и требует систематического и непрерывного исполнения плательщиком ренты своих обязанностей по обеспечению получателя ренты. На первый план здесь выступает элемент риска. При этом речь идет не только об имущественном риске для той или иной стороны в договоре, но и о гарантиях социальной защиты получателя ренты.
Пожизненное содержание с иждивением – разновидность пожизненной ренты. Поэтому, если иное не предусмотрено правилами §4, к отношениям пожизненного содержания с иждивением применяются правила §3 гл.33.
Сопоставляя п.1 ст.601 со ст.596, следует отметить, что если объектом имущества при пожизненной ренте могут быть, без каких-либо ограничений в законе, как движимые, так и недвижимые вещи (ст.130), то объектом имущества при пожизненном содержании может быть только недвижимость. Если пожизненное содержание с иждивением касается третьих лиц, то применяются правила п.2 ст.596.
Общими для двух договоров (пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением) является срок действия – время жизни получателя ренты. Срок действия данного договора определяется не календарной датой, а наступлением в будущем смерти отчуждателя – получателя ренты. К договору пожизненного содержания с иждивением применяется правило п.3 ст.596, согласно которому договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту заключения договора, ничтожен. Кроме того, предоставленные получателю пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением права не переходят по наследству и не подлежат отчуждению.
К институту пожизненного содержания с иждивением применяются также нормы §1 гл.33 об общих положениях о ренте и пожизненном содержании с иждивением. Применению подлежат нормы о понятии договора ренты (ст.583), форме договора (ст.584), об отчуждении имущества под выплату ренты (ст.585), обеспечении выплаты ренты, в том числе и предоставлении получателю ренты права залога на это имущество (ст.587), и предусмотренные ст.588 об ответственности за просрочку выплаты ренты (см. коммент. к §1 гл.33).
1. Обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним. Договором пожизненного содержания с иждивением может быть также предусмотрена оплата плательщиком ритуальных услуг.
2. В договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением. При этом стоимость общего объема содержания в месяц не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом.
3. При разрешении спора между сторонами об объеме содержания, которое предоставляется или должно предоставляться гражданину, суд должен руководствоваться принципами добросовестности и разумности.
Комментарий к статье:В п.1 ст.602 содержится общая характеристика обязанности плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением. Речь идет не только о полном материальном обеспечении, но и о наборе необходимых социальных услуг, вплоть до ритуальных.
Само понятие "содержание с иждивением" предполагает, что для получателя ренты оно становиться основным, если не единственным источником средств к существованию. Перечень обязанностей, приведенных в данной статье, является примерным и подлежит конкретизации в договоре.
Обязанность обеспечения получателя ренты жилищем может быть реализована как путем предоставления ему права продолжать пользоваться для своего проживания переданной плательщику ренты квартирой или жилым домом, так и путем предоставления ему в пожизненное пользование другого жилого помещения, указанного в договоре. При отчуждении квартир обычно право проживания и прописка получателя ренты сохраняются за ним.
В п.2 ст.602 указано, что стоимость всего объема содержания с иждивением должна быть определена в договоре в денежной сумме, при этом она не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда в месяц, установленных законом.
В данном случае подлежат применению нормы п.2 ст.597 и ст.318. Последняя норма говорит об увеличении сумм, выплачиваемых на содержание гражданина, и содержит прямую отсылку к договору пожизненного содержания. В соответствии со ст.318 ГК, сумма, выплачиваемая по денежному обязательству непосредственно на содержание гражданина, в том числе по договору пожизненного содержания, с увеличением установленного законом минимального размера оплаты труда пропорционально увеличивается.
Тем самым предполагается, что меньший объем содержания не обеспечивает целей данного договора.
Подобный подход законодателя вызывает серьезные сомнения. Само понятие "содержание с иждивением" никак не сопоставимо с двухкратным минимальным размером оплаты труда. Известно, что минимальный размер оплаты труда чрезвычайно низок и искусственно сдерживается, во многом из-за того, что минимальный уровень оплаты труда стал выполнять не свойственную ему роль технического норматива при определении величины ряда социальных выплат и административных санкций.
Целесообразно приблизить этот размер к величине прожиточного минимума человека. Сейчас минимальный размер оплаты труда составляет примерно 20% прожиточного минимума. Показатели прожиточного минимума установлены в Законе РФ "О прожиточном минимуме в Российской Федерации", вступившем в силу с 1 января 1998 г. (СЗ РФ. 1997. №43. Ст.4904).
Объем пожизненного содержания с иждивением определяется сторонами в договоре. По этому поводу между сторонами может возникнуть спор, который разрешается судом. В п.3 ст.602 установлены критерии, которыми должен руководствоваться суд при разрешении такого рода споров – принципы добросовестности и разумности.
Очевидно, этими принципами должны руководствоваться стороны при заключении договора и определении объема содержания.
Правильный подход здесь возможен при надлежащем учете взаимных интересов и выгод для каждой стороны. Интересы получателя ренты связаны прежде всего с гарантиями получения стабильного и достаточного пожизненного содержания с иждивением, сопоставимого с реальной стоимостью переданного плательщику ренты в собственность недвижимого имущества, принадлежавшего получателю ренты. Интересы плательщика ренты связаны с желанием свести к минимуму риск принятого на себя обязательства, связанного с пожизненным содержанием и иждивением получателя ренты.
Объем содержания в данном случае зависит от оценочной стоимости недвижимого имущества, передаваемого в обеспечение содержания с иждивением. В соответствии со ст.584 договор пожизненного содержания с иждивением подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Если имущество передается за плату, то применяются правила о продаже недвижимости (ст.549-558 ГК), если бесплатно – то правила о договоре дарения (гл.32 ГК). Тем самым купля-продажа или дарение входят фактический состав договора пожизненного содержания с иждивением в качестве базовой основы. Как уже говорилось выше, по договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты может оставить за собой право пользования квартирой или домом до конца своих дней, а может, по соглашению с плательщиком ренты, получить взамен проданного или подаренного ему жилья в пожизненное пользование другое жилое помещение.
Согласно ст.209 ГК собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Право распоряжения предполагает право собственника определять при совершении сделок с имуществом его стоимость в соответствии с п.4 ст.421 и ст.424. Согласно с назваными нормами ГК условия договора, в том числе и условие о цене, определяются по усмотрению сторон, а исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Обычно при определении цены договора стороны базируются на инвентаризационной или страховой стоимости недвижимого имущества. В то же время стороны могут учитывать и рыночную стоимость объекта недвижимости. Важно только подчеркнуть, что оценка стоимости имущества является целиком прерогативой собственника.
При совершении нотариальных действий за удостоверение договоров отчуждения недвижимого имущества государственная пошлина уплачивается в установленном проценте от суммы договора: 0,5 процента, если недвижимое имущество отчуждается детям, в том числе усыновленным, супругу, родителям, родным братьям и сестрам, и 1,5 процента – другим лицам.
Плательщик ренты приобретает право собственности на переданную ему получателем ренты недвижимость с момента регистрации договора в соответствии с п.1 ст.551 ГК. При этом он принимает на себя обязанности по уплате налога на недвижимость и расходов по ремонту, эксплуатации и содержании недвижимого имущества.
В соответствии с Законом РФ "О подоходном налоге с физических лиц" суммы, получаемые от продажи недвижимого имущества, принадлежащего гражданам на праве собственности, включаются в совокупный годовой доход. При этом установлена не облагаемая налогом сумма, не превышает пятитысячекратного установленного законом размера минимальной месячной оплаты труда. Практически это означает, что из дохода, т.е. из стоимости недвижимого имущества и суммы договора, вычитается пять тысяч минимальных зарплат, а остаток облагается подоходным налогом по общим ставкам (Инструкция Госналогслужбы РФ №35 от 29 июня 1995 г., п.8 "г". – Налоги. Сборник нормативных актов. М., 1996. С.402).
Подобная налоговая льгота на материальную выгоду от продажи недвижимости практически выводит из налогообложения договоры отчуждения недвижимого имущества "неэлитного" уровня, которые реально и являются предметом сделок, связанных с пожизненным содержанием с иждивением.
При оформлении договоров купли-продажи недвижимости, относящейся к жилым помещениям, неоходимо исходить из норм ГК, определяющих право собственности и другие вещные права на жилые помещения и особенности продажи жилых помещений.
Отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, допускается с согласия органа опеки и попечительства (п.4 ст.292 КГ). Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживаю лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (ст.292 и п.1 ст.558 ГК).
В настоящих условиях договоры о пожизненном содержании с иждивением могут получить распространение. Этот договор дает возможность собственнику недвижимости еще при жизни получить материальную помощь от передачи своей недвижимости лицу, принимающему на себя обязанности по его содержанию. Безусловно, данный договор исходит из взаимных интересов как получателя, так и плательщика ренты.
При оформлении договоров нельзя не учитывать серьезные опасности, связанные с криминализацией рынка недвижимости. Поэтому необходимо прибегать к помощи хорошо проверенных на практике организаций, имеющих лицензии на осуществление риэлторской деятельности.
Договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах.
Комментарий к статье:Договор пожизненного содержания с иждивением может предусматривать замену обеспечения в натуре (питание, уход, медицинская помощь и лечение и т.п.) выплатой в течение жизни получателя ренты периодических платежей в деньгах.
Объем периодических платежей должен соответствовать стоимости всего объема содержания с иждивением (ст.602), а периодичность платежей устанавливается, если иное не предусмотрено договором, по окончании каждого календарного месяца (ст.598).
Плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты.
Плательщик ренты обязан принимать необходимые меры для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания с иждивением использование указанного имущества не приводило к снижению стоимости этого имущества.
В качестве собственника полученной в обеспечение пожизненного содержания с иждивением недвижимости плательщик ренты обладает определенными распорядительными полномочиями в отношении названного имущества. В ч.1 данной статьи говориться о праве плательщика ренты обременять полученное недвижимое имущество, т.е. отчуждать, сдавать в залог или иным способом извлекать материальную выгоду от данного имущества.
В силу общих положений (ст.586) сама рента обременяет недвижимое имущество, переданное под ее выплату. Поэтому в случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества.
Но применительно к договору пожизненного содержания с иждивением плательщик ренты обязан получить предварительно согласие получателя ренты на отчуждение или иное обременение недвижимого имущества, переданного в обеспечение содержания с иждивением. Речь идет о повышенных гарантиях для получателя ренты, поскольку отчуждение или иное обременение имущества, обеспечивающего содержание, осложняет возникшие правовые отношения и может привести к их дестабилизации. Кроме того, получатель ренты чаще всего продолжает пользоваться домом ил квартирой, бывшими в его собственности до перехода по договору пожизненного содержания с иждивением. Все это требует от получателя ренты осмотрительности при решении вопроса о предварительном согласии на обременение имущества, обеспечивающего его содержание. Но если он дал такое согласие, то в этом случае применяется правило п.2 ст.586. Имеется ввиду, что лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, несет субсидиарную с ним ответственность по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты. Субсидиарной считается ответственность, которая является дополнительной к ответственности другого лица (основного должника). Условия применения субсидиарной ответственности предусмотрены в ст.399. В данном случае основным должником будет новый приобретатель недвижимого имущества, а субсидиарную (дополнительную) ответственность будет нести прежний приобретатель – плательщик ренты. В п.2 ст.586 указывается, что субсидиарная ответственность лица, передавшего обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, наступает, если настоящий Кодекс, другой закон или договор не предусматривают солидарную ответственность по этому обязательству. Следовательно, получатель ренты, давший предварительное согласие на отчуждение или иное обременение недвижимого имущества, обеспечивающего содержание с иждивением, может выдвинуть требование об установлении солидарной ответственности прежнего и нового приобретателя имущества в случае нарушения договора ренты.
В силу правила ч.2 ст.604 плательщик ренты по договору пожизненного содержания с иждивением обязан рачительно использовать переданное ему недвижимое имущество. Во всяком случае, он должен обеспечить сохранение стоимости этого имущества, зафиксированной на момент перехода по договору. Кроме того, не исключена возможность возврата недвижимого имущества по требованию получателя ренты (п.2 ст.605).
Существенной гарантией для получателя ренты является приобретение им права залога на недвижимое имущество, переданное под выплату ренты (п.1 ст.587). Данная норма является императивной и не может быть изменена договором.
1. Обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты.
2. При существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены на условиях, установленных статьей 594 настоящего Кодекса. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты.
Комментарий к статье:При применении п.1 ст.605 необходимо учитывать норму ч.2 п.2 ст.596 о прекращении обязательства пожизненного содержания с иждивением в тех случаях, когда получателями пожизненной ренты являются несколько граждан (п.1 ст.601). В случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям ренты, если договором не предусмотрено иное, а в случае смерти последнего получателя ренты обязательство выплаты ренты прекращается.
В п.2 ст.605 предусматривается усиленная защита прав получателя ренты в случаях существенного нарушения плательщиком ренты своих обязанностей по предоставлению пожизненного содержания с иждивением.
В этих случаях получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение содержания, либо выплаты выкупной цены на условиях, установленных ст.594. Выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты. Если же имущество под выплату ренты передавалось бесплатно, то в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включается цена переданного бесплатно имущества. Как при возврате недвижимого имущества, так и при выплате выкупной цены плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты.
Общее определение существенного нарушения гражданско-правового договора дано в ч.2 п.2 ст.450, где сказано, что существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что она была вправе рассчитывать при заключении договора.
Кроме того, на наш взгляд, в данном случае применима и норма ст.593 о выкупе постоянной ренты по требованию получателя ренты, где приводятся конкретные случаи нарушения плательщиком ренты своих обязанностей по договору.
© "Группа компаний "РЕНТА" 2004-2015
Адрес: Москва, ул. Гиляровского, 65
mosrenta@yahoo.com