|
|
При поддержке
|
Единый информационно-справочный
|
mosrenta@yahoo.com |
05.11.2010 г.
№15
от Черкасова С.В.
E-mail: svch56@k66.ru
Уважаемый Дмитрий Анатольевич.
15.10.2010 года в Государственную Думу РФ внесён проект Федерального закона «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Российской Федерации, связанные с исчислением платежей по гражданско – правовым обязательствам».
Данный законопроект не в полной мере учитывает сложившуюся правоприменительную практику, вызывает много вопросов, допускает неоднозначное толкование, и в случае его принятия может вызвать весьма негативные последствия.
Лишена логики привязка минимального платежа по договорам ренты именно к «100% размера прожиточного минимума» в регионе. Как известно, это предполагает увеличение минимального размера ренты, который в настоящее время равен 100 руб., в 40-50 раз.
Вполне логично, что к «100% прожиточного минимума» подтягивается минимальный размер пенсии. Но рента является для рентополучателей не единственным источником существования, а дополнением либо к пенсии, либо к заработной плате. И даже если размер ренты составляет например 25 - 50% от величины прожиточного минимума, эта прибавка вполне устраивает большинство рентополучателей, и является приемлемой для рентоплательщиков.
Вообще, в отношении жилых помещений, размер ренты в договорах пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением определяется соглашением сторон, с ориентацией в первую очередь на рыночную стоимость квартир или комнат в данном регионе, что совершенно не учтено в проекте закона.
Рассмотрим конкретный пример:
Прожиточный минимум на 1 квартал 2010 года составлял:
- в г.Москве – 5.790 рублей,
- в Мурманской области – 6.405 рублей,
- в Магаданской области – 7.808 рублей.
При этом средняя стоимость квадратного метра жилья составляла:
- в г.Москве – 170.000 рублей,
- в населённых пунктах Мурманской области (за исключением самого г.Мурманска) - 17.000 рублей,
- в населенных пунктах Магаданской области (за исключением самого г.Магадана) - 19.000 рублей.
Допустим, что заключается договор пожизненного содержания с иждивением на небольшие комнаты, одинаковой площади - 17 кв. метров.
Примерная рыночная стоимость этой комнаты составит:
- в г.Москве: 170000 х 17 = 2.890.000 рублей,
- в населённых пунктах Мурманской области : 17000 х 17 = 289.000 руб.,
- в населённых пунктах Магаданскойобласти: 19000 х 17 = 323.000 руб.
Минимальный размер платежа (а этот платёж складывается из ежемесячной ренты, а также оплаты квартплаты за квартиру, переходящую в собственность рентоплательщика), должен составлять согласно нормам нового законопроекта:
- в г.Москве: 5790 х 2 = 11.580 рублей + квартплата около 1000 рублей = итого 12.580 рублей в месяц, или 150.960 рублей в год, что составляет 5,2% стоимости данной комнаты в г.Москве;
- в населённых пунктах Мурманской области: 6405 х2 = 12810 рублей + квартплата около 1000 рублей = итого 13.810 рублей в месяц, или 165.720 рублей в год, что составляет 57% стоимости данной комнаты в населённых пунктах Мурманской области;
- в населённых пунктах Магаданской области: 7808 х 2 = 15.616 рублей + квартплата около 1000 рублей = итого 16616 рублей в месяц, или 199.400 рублей в год, что составляет 62% стоимости данной комнаты в населённых пунктах Магаданской области.
Эти расчёты произведены на основании данных 1-го квартала 2010 года, в настоящее время размеры прожиточного минимума, а значит и необходимых платежей по договорам ренты, ещё больше увеличились, в то время, как цены на жильё в большинстве регионов, за исключением г.Москвы, не выросли.
Совершенно очевидно, что заключение договоров ренты и пожизненного содержания будет лишено какого- либо экономического смысла для рентоплательщиков, а значит будет остановлено везде, возможно за исключением центральных районов г.Москвы и г.Санкт-Петербурга. Ведь даже при согласии рентополучателей, установить размер ренты меньше предписанного законом будет невозможно. Может быть авторы законопроекта забыли, что кроме п.Рублёвка в нашей стране есть ещё и другие посёлки и небольшие города, в которых тоже живут люди и даже имеет место некоторая экономическая активность населения, в том числе периодически заключаются договоры ренты.
И возможно ещё более серьёзный вопрос: как быть с уже заключёнными договорами пожизненной ренты и пожизненного содержания? Дело в том, что таких договоров в России по оценкам экспертов заключено более 200.000, и по ним в течение многих лет рентоплательщики добросовестно выплачивали ренту, оплачивали квартплату и выполняли все свои обязательства. Как известно, особенностью этих договоров является, в частности, их алеаторность, то есть неопределённость срока действия и финансового результата для каждой из сторон. Практика показывает, что в течение многих лет действия таких договоров «аппетиты» у многих рентополучателей растут, и они начинают предъявлять к рентоплательщикам всё больше просьб и требований. Но короткая статья 4 в представленном законопроекте никоим образом не урегулирует все вопросы, которые неизбежно возникнут после принятия данного закона, что приведёт к тысячам судебных исков. В то же время суды не смогут принимать объективных решений, в связи с возможностью двусмысленного толкования положений данного законопроекта по отношению к уже действующим договорам пожизненной ренты и пожизненного содержания!
При этом следует учитывать, что в текстах подавляющего большинства договоров указаны выплаты вовсе не в минимальном размере, то есть 1 МРОТ для договора ренты, и 2 МРОТ для договора пожизненного содержания. Как правило, в договорах указано, и фактически выплачивается рентополучателю, от 10 до 30 МРОТ ежемесячно, то есть от 1000 до 3000 рублей ренты, плюс оплата рентоплательщиком квартплаты и коммунальных платежей в полном объёме, то есть в среднем ещё от 1000 до 4000 рублей. Текст же законопроекта позволяет рентополучателям попытаться потребовать после его принятия выплаты тоже «от 10 до 30», как и записано в заключенных договорах, но только уже не МРОТ, а «Прожиточных минимумов». То есть в этом случае суммы ежемесячных платежей, в том числе и в российской провинции, за договор ренты на комнату в коммунальной квартире, составят от 40.000 рублей до 150.000 рублей в месяц. А суды уже сегодня, придерживаясь заданного тренда на защиту рентополучателей, зачастую поддерживают именно такие требования рентополучателей.
Можно предположить, что подавляющее большинство рентоплательщиков в России, как физические так и юридические лица, после принятия данного законопроекта, будут вынуждены прекратить исполнение договоров ренты в связи с их абсолютной экономической нецелесообразностью.
Имеет место довольно редкий в современной российской юридической практике случай, когда Государство вторгается в сферу уже действующих в течение многих лет договоров, резко меняя «правила игры». Массовое расторжение договоров ренты безусловно ущемит интересы десятков тысяч добросовестных рентоплательщиков, которые лишатся законно приобретённой ими собственности, и вряд ли защитит интересы большинства рентополучателей, поскольку, как указано выше, выплачивать ренту в размере определяемом законопроектом, им не будет ни один здравомыслящий человек. Однако, законопроект не предусматривает и механизма их справедливого расторжения, когда рентоплательщики в массовом порядке будут прекращать ставшие непомерными выплаты.
В законопроекте указано лишь, что «договоры пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением, заключённые до вступления в силу настоящего федерального закона, подлежат приведению в соответствие с требованиями настоящего «Федерального закона». Формулировка краткая, неконкретная, позволяющая любой стороне трактовать её как угодно.
В частности, значит ли это, что десятки тысяч рентоплательщиков после принятия данного закона должны начать вновь сложные и длительные переговоры со своими рентополучателями об изменении условий договоров? Известно ли авторам проекта, что не всегда между рентоплательщиком и рентополучателем в течение многих лет сохраняется абсолютное взаимопонимание, взаимные претензии практически неизбежны, суммы которые раньше казались рентополучателю вполне приемлемыми, сегодня кажутся недостаточными. Поэтому в большинстве случаев эти переговоры зайдут в тупик. Может это и не так страшно, если бы речь шла о подготовке впервые заключаемого договор. Но в данном случае новый закон заведёт многих ретоплательщиков в патовую ситуацию по уже действующим много лет договорам. И даже если некий консенсус между сторонами будет достигнут, значит ли это, что сторонам предстоит оформлять изменение к договору в нотариальном порядке? Известно ли авторам проекта стоимость этого нотариального переоформления договора? Надо ли сторонам после нотариального заверения дополнений к действующему договору собирать необходимый пакет документов и проходить перерегистрацию договора в органах Регистрационной палаты, затратив на это тысячи, а в отдельных случаях десятки тысяч рублей? Как к этой новой «беготне по инстанциям» отнесутся престарелые рентополучатели, интересы которых перед «злобными рентополучателями» призван защитить новый законопроект?
Допустим, что рентоплательщик всё же предложит рентополучателю прибыть к нотариусу и внести в договор изменения, предусматривающие ежемесячные выплаты по договору пожизненного содержания в минимальном размере установленном законопроектом. Но отдельные рентополучатели вполне могут затребовать гораздо большую сумму, ну например десять прожиточных минимумов в месяц, отказавшись иначе что либо подписывать вообще. Но такая сумма является абсолютно неприемлемой даже для г.Москвы! И что тогда? Рентоплательщик должен продолжать платить ту сумму, которую платит сейчас? Или рентоплательщик должен платить минимальную сумму, установленную законом? Законопроект не содержит однозначных ответов на эти вопросы. А может договор считается подлежащим расторжению? На каких условиях? Суд расторгнет договор, прекратит право собственности, имеющееся у рентоплательщика на данную комнату, и вернёт комнату рентополучателю, несмотря на то, что до сегодняшнего дня рентоплательщик честно выполнял все условия договора в течение многих лет и сегодня предложил по крайней мере минимально необходимую сумму по новому закону. При этом рентоплательщик, скорее всего не получит назад вообще ничего, даже ту сумму, которую он в течение всех прошедших лет добросовестно выплатил рентополучателю. Впрочем даже возврат этой суммы вовсе не компенсирует рентоплательщику все материальные и моральные потери, из-за того, что возвращаемая сумма уже снивелирована имевшей место за прошедшие годы инфляцией, да и на регистрацию договора тоже были затрачены значительные суммы за счёт рентоплательщика.
Это реальная ситуация, с которой столкнутся десятки тысяч человек в случае принятия законопроекта в его сегодняшнем виде. Совершенно очевидно, что такое грубое, неуклюжее вмешательство в действующую правоприменительную практику приведёт к расторжению тысяч договоров, лишению рентоплательщиков законно приобретённой ими в своё время собственности, и лишению рентополучателей материальной помощь в виде ренты разумной величины.
С целью исключить хотя бы часть негативных последствий, неизбежных в случае принятия данного законопроекта, в том числе двусмысленное толкование положений нового законопроекта правоохранительными органами и судами, прошу внести в законопроект следующие поправки:
Статью 3 законопроекта изложить в редакции:
Внести в часть вторую Гражданского кодекса Российской Федерации следующие изменения:
В части второй статьи 597 слова «минимального размера оплаты труда, установленного законом» заменить словами «25% величины прожиточного минимума…», и далее по тексту законопроекта.
В части второй статьи 602 слова «двух минимальных размеров оплаты труда, установленного законом» заменить словами «50% величины прожиточного минимума …», и далее по тексту законопроекта.
(Комментарий: с учётом того, что прожиточный минимум для пенсионеров составляет в субъектах федерации от 4000 до 5000 рублей, 25% от этой величины составят от 1000 до 1250 рублей. То есть, минимальный размер ренты увеличится в 10-12,5 раз, а пожизненного содержания в 20-25 раз, что и так является очень существенным ростом, по сравнению с сегодняшней суммой 100 рублей. Предложенный же законопроект предполагает увеличить минимальный размер со 100 рублей до 4000-5000 рублей, то есть в 40-50 раз. При этом не учитывается то, что практически все рентоплательщики дополнительно к ренте оплачивают ещё и квартплату и коммунальные платежи).
Статью 4 законопроекта изложить в редакции:
1. Настоящий закон вступает в силу со дня его официального опубликования.
2. С даты вступления в силу настоящего Федерального закона:
2.1. Выплаты по ранее заключённым договорам пожизненной ренты, фактический размер которых на дату вступления Закона в силу равен 25% от величины прожиточного минимума, установленного законодательством субъекта Российской Федерации по месту жительства получателя ренты для соответствующей социально-демографическойц группы, , осуществляются в порядке и размере, установленном договорами. По взаимному согласию сторон, оформленному в письменном виде, размер выплат может быть пересмотрен в сторону увеличения.
2.2. Выплаты по ранее заключённым договорам пожизненного содержания с иждивением, фактический размер которых на дату вступления Закона в силу равен 50% величины прожиточного минимума, установленного законодательством субъекта Российской Федерации по месту жительства получателя ренты для соответствующей социально-демографической группы, осуществляются в порядке и размере, установленном договорами. По взаимному согласию сторон, оформленному в письменном виде, размер выплат может быть пересмотрен в сторону увеличения.
2.3. Выплаты по ранее заключённым договорам пожизненной ренты, фактический размер которых на дату вступления Закона в силу ниже 25% величины прожиточного минимума, установленного законодательством субъекта Российской Федерации по месту жительства получателя ренты для соответствующей социально-демографическойц группы, подлежат автоматическому увеличению со стороны рентоплательщика до уровня равного 25% величины прожиточного минимума, установленного законодательством субъекта Российской Федерации по месту жительства получателя ренты для соответствующей социально - демографическойц группы. В случае исполнения рентоплательщиком данного требования, подписание изменений и дополнений к действующему договору и его перерегистрация в Регистрационной палате не требуются. По взаимному согласию сторон, оформленному в письменном виде, размер выплат может быть пересмотрен в сторону их дополнительного увеличения.
2.4. Выплаты по ранее заключённым договорам пожизненного содержания с иждивением, фактический размер которых на дату вступления Закона в силу ниже 50% величины прожиточного минимума, установленного законодательством субъекта Российской Федерации по месту жительства получателя ренты для соответствующей социально-демографическойц группы, подлежат автоматическому увеличению со стороны рентоплательщика до уровня равного 50% величины прожиточного минимума, установленного законодательством субъекта Российской Федерации по месту жительства получателя ренты для соответствующей социально - демографическойц группы. В случае исполнения рентоплательщиком данного требования, подписание изменений и дополнений к действующему договору и его перерегистрация в Регистрационной палате не требуются. По взаимному согласию сторон, оформленному в письменном виде, размер выплат может быть пересмотрен в сторону их дополнительного увеличения.
2.5. Выплаты по ранее заключённым договорам пожизненной ренты, фактический размер которых на дату вступления Закона в силу выше 25% величины прожиточного минимума, установленного законодательством субъекта Российской Федерации по месту жительства получателя ренты для соответствующей социально -демографическойц группы, осуществляются в порядке и размере, установленном действующими договорами. По взаимному согласию сторон, оформленному в письменном виде, выплаты могут быть пересмотрены как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения, но не ниже размера, предусмотренного настоящим Законом.
2.6. Выплаты по ранее заключённым договорам пожизненного содержания,фактический размер которых на дату вступления Закона в силу выше 50% величины прожиточного минимума, установленного законодательством субъекта Российской Федерации по месту жительства получателя ренты для соответствующей социально - демографическойц группы, осуществляются в порядке и размере, установленном действующими договорами. По взаимному согласию сторон , оформленному в письменном виде, выплаты могут быть пересмотрены как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения, но не ниже размера, предусмотренного настоящим Законом.
(Комментарий:
- формулировки ст.4 в предложенном законопроекте очень короткие, нечёткие и неконкретные. Они допускают двусмысленное толкование. Это приведёт к многочисленным конфликтам и различной позиции судов, по одним и тем же искам, и это уже происходит и в настоящее время;
- исключение необходимости переоформления договоров в случае дисциплинированного исполнения рентоплательщиком минимальных требований закона, значительно упростит процессы, и при этом не исключает дополнительного повышения платежей по соглашению сторон.)
Черкасов Сергей Вилленович 05.11.2010 15:58
Номер письма: 17929
Ссылка на письмо: http://www.open-letter.ru/letter/17929
© "Группа компаний "РЕНТА" 2004-2015
Адрес: Москва, ул. Гиляровского, 65
mosrenta@yahoo.com